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大深圳商业格局风云突变
在政府日前公布的深圳未来五年的商业规划中，以东门领衔的金三角商业圈和华强北依然是无可争议的第一霸主，而福田中心区、南山中心区、宝安新中心区以及龙岗新中心区则是商业新势力中的佼佼者，更是全市商业规划中的第二梯队—次市级商业区。
一位商业地产运营专家分析认为，政府这样的规划其实是反映了大深圳楼市格局下的商业地产现实。近年来，深圳楼市重心不断西进、出关，已经突破了深圳狭长的地理状况的限制，客观上在关外新兴了宝安、龙华、龙城等三个区域行政、居住、商业中心。这就为商业地产的格局改变提供了最坚实的市场基础。
“一个城市只有一个中心肯定不够，尤其是商业中心。城市不断发展，规模越来越大，人口越来越多，对商业中心的要求就越来越高，需要也相应增加。”有专家如此评价说，“在东门、华强北的商业地位依然无可动摇的情况下，第三霸主的位置就显得格外引人注目了。”
南山与西岸争抢“第三”
从1999年滨海大道开通到现在，南山楼市飞速发展。在过去5年里，南山投入市场的标准住宅超过25万套，新增居住人口过百万，而且绝大部分为收入中上游的白领人口，这奠定了南山商业发展的消费基础，而西部通道带来的口岸效应、南山CBD带来的规划效应以及品质提升更为南山商业的发展预留了强劲无比的动力。
2006年，南山CBD三大商业旗舰将相继面市，南山商圈的聚变与整合将走上快车道。由此，有业界人士认为：“南山CBD既得地利，又乘天时，更享人和，是未来南山的商业中心，即使是在整个深圳商业地产版图上也是必成大器。”在《深圳市商业网点规划（2006——2010）》中，南山CBD商圈也已经被圈定为继东门、华强北之后的“第三商圈”“法人”。
然而，深圳西岸的不少开发商认为，西岸商圈似乎更有问鼎“第三商圈”的潜力。“2005年全市推售商业地产92万平方米，其中宝安就有38万平方米，占41%，而且这一趋势还将在未来两年内得到延续。”一位商业地产研究专家分析说，“这说明西岸依然在高速成长中，谁能预计到这种成长几时‘封顶’呢？”
另有一位品牌中介的市场研究经理则认为：“南山与西岸目前已经俨然成为深圳‘第三商圈’了，南山的优势在于更成熟可知的人气，西岸则胜在几乎可以触摸的未来，谁脱颖而出，关键还得看未来两三年的运营。”
南山CBD的问鼎之路
从经济学角度分析，商圈的形成离不开三个要素—城市规划、交通条件和消费市场的规模。如果依照这三个要素来考量南山CBD，“第三商圈”的名号也并不过分。
在这个面积达到2.3平方公里的土地上，政府全新规划了一个国际一流的现代化滨海城区，居家、办公、商业、休闲旅游等功能齐全，长达800米的“滨海商业步行街”镶嵌在商圈的核心区，保利文化广场、海岸城、天利中央商务广场等三大商务旗舰矗立其中，使得整个区域的商业档次梯级层次清晰而互补，形成了一个完全的立体商圈。
滨海大道、南海大道、创业路、后海滨路、后海大道等五条主要城市道路构成了南山CBD的交通大动脉。深港西部通道于2006年通车，未来深圳地铁二号线在后海滨路设南山商业文化中心站，更使得南山CBD人流物流畅通无阻。
目前，南山CBD内可转让土地已转让95%，周边新兴大众精品住宅鳞次栉比，聚集了上百万高智人群，消费力稳定而坚实。“如果一个商圈没有消费力，那这个商圈就没有了灵魂。南山CBD商业仅32万平方米，但是住宅面积却有124万平方米，再依托周边住宅，其消费潜力何其巨量？至少在未来三五年内，西岸商圈是无法比拟的。”专营商业地产的森拓普公司研究人员如是肯定地说。
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